Chinese (Simplified)EnglishThai

Chinese (Simplified)EnglishThai

Chinese (Simplified)EnglishThai

สัญญาเปิดและสัญญาปิด มีข้อดีข้อเสียและประโยชน์อย่างไร

สัญญาเปิดและสัญญาปิด สัญญาปิด และสัญญาเปิดในการแต่งตั้งตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ ล้วนมีข้อได้เปรียบ และข้อเสียเปรียบต่างกัน
ดังนั้นเจ้าของบ้าน ที่ดิน คอนโดที่ต้องการขายทรัพย์ สามารถนำข้อแตกต่างในเบื้องต้นนี้ มาศึกษา และวิเคราะห์ดูว่า
สัญญาประเภทใดเหมาะสมกับตนเองมากที่สุด สัญญาเปิดและสัญญาปิด
สัญญาแต่งตั้งตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์จะมีอยู่ด้วยกันหลักๆ 2 ประเภท
ได้แก่ สัญญาเปิด(Open) และสัญญาปิด(Exclusive)
สัญญาทั้งสองประเภทนี้มีข้อได้เปรียบ เสียเปรียบอย่างไร มาดูกัน

สัญญาเปิด (Open)
คือสัญญาที่เปิดโอกาสให้เจ้าของทรัพย์ หรือนายหน้าท่านใดก็ได้ขาย หากเจ้าของทรัพย์ขายได้เอง
ก็จะไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นให้กับนายหน้า จะจ่ายก็ต่อเมื่อเป็นการซื้อขายผ่านนายหน้าที่พาลูกค้ามาซื้อเท่านั้น

ข้อดีของสัญญาเปิด คือ
หากเจ้าของทรัพย์มีเวลาทำการตลาด มีความรู้เรื่องกฎหมาย ยื่นกู้ และการจัดเตรียมเอกสาร
ก็อาจจะเลือกขอทำสัญญาแบบเปิดกับตัวแทนการขาย เพื่อเป็นอิสระในการขาย

ข้อเสียของสัญญาเปิด คือ
จริงอยู่ การมีตัวแทนช่วยขายหลายท่าน อาจจะดีในแง่ของปริมาณ ว่ามีคนช่วยขายบ้านหลายคน แต่ความเป็นจริงคือ “ฝากลมได้ลม”
เนื่องจากไม่มีนายหน้าท่านใด กล้าลงทุนทรัพย์ และเวลา ในการวิเคราะห์ และวางแผนกลยุทธ์ทางการตลาดให้กับเจ้าของบ้าน
เนื่องจากมีกังวลว่าจะเสียเวลา และทุนในการทำตลาดเปล่าประโยชน์ ทำให้การบอกฝากขายแบบปากเปล่าอาจจะไม่ได้นำมาซึ่งประสิทธิภาพ
และบรรลุจุดประสงค์ในการขายบ้าน ที่ดิน คอนโดที่แท้จริง
ข้อควรระวังอีกประการคือ เมื่อตัวแทนพาลูกค้ามาดูบ้าน ตัวแทนอาจจะขอค่าคอมมิชชั่นเลย
โดยที่ไม่ได้ช่วยดำเนินการเรื่องยื่นกู้ และเอกสารให้แล้วเสร็จจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์

สัญญาปิด (Exclusive) คือ
สัญญาที่แต่งตั้งมอบหมายให้บุคคล หรือนิติบุคคลเป็นผู้ดูแลการขายให้แต่เพียงผู้เดียว
สัญญาประเภทนี้ เหมาะกับเจ้าของทรัพย์ที่ไม่มีเวลา พาลูกค้าไปเยี่ยมชมทรัพย์ หรือขาดความรู้ ประสบการณ์
และความเข้าใจในเรื่องกฎหมาย, การยื่นกู้,การจัดเตรียมเอกสาร หรือเหมาะกับเจ้าของทรัพย์ที่ทำการตลาดเองมาสักพักใหญ่
แต่ยังไม่เกิดความเข้าใกล้ในการขยับเข้าสู่การขายสักที การให้ตัวแทนผู้เชี่ยวชาญมาช่วยดูแลการขาย
จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการขายให้ง่าย และรวดเร็วขึ้น

ข้อดีของสัญญาปิด คือ
1 ตัวแทนลงทุนทรัพย์ และเวลาในการทำการตลาดให้เต็มที่ เพื่อให้บรรลุซึ่งจุดประสงค์ในการขายตลอดระยะเวลาสัญญา
และหากขายทรัพย์ไม่สำเร็จ ในระยะเวลาสัญญา เจ้าของทรัพย์ก็ไม่ต้องจ่ายค่าดำเนินการใดๆ
ทั้งนี้ทั้งนั้นขึ้นอยู่กับข้อตกลงของตัวแทนแต่ละบุคคล
2 สะดวก และประหยัดเวลาต่อเจ้าของทรัพย์
3 มีตัวกลางมาจัดการ ช่วยลดความเสี่ยงจากปัญหาฉ้อฉล หรือข้อตกลงที่ไม่เป็นธรรม
4 มีมีอาชีพดำเนินการให้ทุกขั้นตอน จนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ลดข้อจุกจิกกวนใจ และการเสียเวลาในการประสานงานเอง
5 ตัดภาระค่าโฆษณา ประชาสัมพันธ์เอง การทำโฆษณาออนไลน์ที่มีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องใช้งบประมาณพอสมควร
6 มีมืออาชีพคอยดูแลลูกค้า ให้ความสะดวกในเรื่องสินเชื่อ
7 ได้รับการรายงานผลการตลาดตลอดอายุสัญญา
8 ทราบค่าโอนธรรมเนียมกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้อง ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ทุกครั้ง

ข้อเสียของสัญญาปิด คือ
หากเจ้าของทรัพย์ขายทรัพย์ได้เอง ยกตัวอย่างเช่น
เพื่อน หรือญาติตัดสินใจซื้อไว้เอง เจ้าของทรัพย์ก็จะต้องเสียค่าคอมมิชชั่นให้กับตัวแทน
เนื่องจากหลังจากทำสัญญาแต่งตั้ง ตัวแทนมีการลงทุนทำการตลาดตลอดระยะสัญญา
หากถ้าเข้าข่ายในกรณีนี้ แนะนำให้เจ้าของทรัพย์ปล่อยใจให้ว่าง ทำใจให้สบาย
แล้วมอบหมายการดำเนินการในเรื่องสินเชื่อ เอกสารต่างๆ
และการประสานงานที่สำนักงานที่ดินให้กับตัวแทน
เพราะไหนๆเจ้าของทรัพย์ก็แต่งตั้งตัวแทนการขายมาแล้ว
ก็ควรจะฝากฝังให้ตัวแทนช่วยบริการ และดำเนินงานให้เต็มประสิทธิภาพเช่นกัน

สรุป
สัญญาปิด และสัญญาเปิดในการแต่งตั้งตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ ล้วนมีข้อได้เปรียบ และข้อเสียเปรียบต่างกัน
ดังนั้นเจ้าของบ้าน ที่ดิน คอนโดที่ต้องการขายทรัพย์ สามารถนำข้อแตกต่างในเบื้องต้นนี้ มาศึกษา และวิเคราะห์ดูว่า
สัญญาประเภทใดเหมาะสมกับตนเองมากที่สุด สัญญาเปิดและสัญญาปิด

สัญญาฝากขายแบบปิด (EXCLUSIVE) ให้ประโยชน์ผู้ขายอย่างไร?

นายหน้าจะยอมลงทุนทำการตลาดในทุกช่องทางให้อย่างเต็มที่

นายหน้าจะไม่เก็บข้อมูลไว้ผู้เดียว แต่จะกระจายออกให้มากที่สุด

นายหน้าจะยอมแบ่งปันค่าบำเหน็จ เพื่อให้นายหน้ารายอื่นได้ช่วยขาย

นายหน้ารายอื่น จะยอมส่งผู้ซื้อของตนเองเข้ามาชมทรัพย์สิน

นายหน้าจะไม่กีดกันการพบกันโดยตรงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย

ทรัพย์สินจะมีโอกาสขายได้เร็วกว่า และได้ราคาดีกว่า

 

ประโยชน์ที่ผู้ซื้อจะได้

จากการใช้นายหน้า

  • สะดวกและประหยัดเวลา
  • ลดความเสี่ยงจากปัญหาฉ้อฉล
  • ตัดปัญหาเรื่องจุกจิกกวนใจ
  • ได้รับข้อมูลทรัพย์สินโดยละเอียด
  • ได้รับข้อมูลราคาตลาดเปรียบเทียบ
  • ได้รับคำปรึกษาเรื่องการใช้ประโยชน์ในพื้นที่
  • มีมืออาชีพช่วยเจรจาต่อรองให้ซื้อได้ในราคาที่เหมาะสม
  • มีมืออาชีพช่วยทำสัญญาจะซื้อจะขายให้อย่างเป็นทางการ
  • ได้รับคำปรึกษาเรื่องการชี้เขตทำรังวัด
  • ได้รับคำปรึกษาเรื่องการขอสินเชื่อสถาบันการเงิน
  • ได้รับคำปรึกษาเรื่องสิทธิประโยชน์ที่อาจได้รับตอนจดทะเบียนนิติกรรม
  • ได้รับคำปรึกษาเรื่องจัดเตรียมเอกสารการจดทะเบียนนิติกรรม
  • มีมืออาชีพคอยอำนวยความสะดวกขณะทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน
  • มีมืออาชีพคอยช่วยแก้ไขปัญหาต่าง  ๆ  จนการซื้อขายสำเร็จด้วยดี
  • ได้รับข้อมูลแนะนำเรื่องการตกแต่ง   ซ่อมแซมหรือปลูกสร้างอาคาร

 

ประโยชน์ที่ผู้ขายจะได้

จากการใช้นายหน้า

  • สะดวกและตัดภาระค่าโฆษณาขายเอง
  • ลดความเสี่ยงจากปัญหาฉ้อฉล
  • ตัดปัญหาเรื่องจุกจิกกวนใจ
  • ได้รับข้อมูลราคาตลาดเปรียบเทียบ
  • ได้รับคำปรึกษาเรื่องการตั้งราคาขายที่เหมาะสม
  • มีมืออาชีพช่วยทำการตลาดหลายช่องทางอย่างมีประสิทธิภาพ
  • มีมืออาชีพคอยคัดกรองผู้สนใจซื้อที่เหมาะสม
  • มีมืออาชีพช่วยเจรจาต่อรองให้ขายได้ในราคาที่เหมาะสม
  • มีมืออาชีพช่วยทำสัญญาจะซื้อจะขายให้อย่างเป็นกลาง
  • ได้รับคำปรึกษาเรื่องการชี้เขตทำรังวัด
  • ได้รับคำปรึกษาเรื่องสิทธิประโยชน์ที่อาจได้รับตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
  • มีมืออาชีพช่วยเตรียมข้อมูลค่าธรรมเนียมและภาษีโอน   ให้อย่างแม่นยำ
  • ได้รับคำปรึกษาเรื่องจัดเตรียมเอกสารการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
  • มีมืออาชีพคอยอำนวยความสะดวกขณะทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน
  • มีมืออาชีพคอยช่วยแก้ไขปัญหาต่าง  ๆ  จนการซื้อขายสำเร็จด้วยดี

สำหรับองค์กรที่ต้องการ Document and Content Management Solution ที่สมบูรณ์แบบ พร้อม Professional Services ที่มีประสบการณ์ Implement Alfresco มามากกว่า 100 โครงการณ์ สามารถติดขอคำปรึกษากับ K&O Systems

ทั้งนี้บริษัทเคแอนด์โอ จึงได้มุ่งเน้นการจัดการแก้ไขปัญหา จัดการเอกสาร ด้านเอกสารขององค์กรมาอย่างยาวนาน และ ให้ความสำคัญกับด้านงานเอกสาร ต่อลูกค้าเป็นอย่างดี จนถึงปัจจุบันก็ได้ความยอมรับจากองค์กร ขนาดใหญ่ ขนาดกลาง และขนาดเล็กมากมาย จึงใคร่ขออาสาดูและปัญหาด้านเอกสารให้กับองค์กรของท่านอย่างสุดความสามารถ เพราะเราเป็นหนึ่งในธุรกิจ ระบบจัดเก็บเอกสาร ที่ท่านไว้ใจได้

สนใจรับคำปรึกษาด้านวางระบบจัดการเอกสารอิเล็กทรอนิกส์  EDMS โดยทีมงานผู้เชี่ยวชาญจาก K&O ที่มีประสบการณ์มากว่า 15 ปี รวมถึงซอฟต์แวร์ระดับโลก ติดต่อ 0 2 – 8 6 0 – 6 6 5 9

Related Articles