Chinese (Simplified)EnglishThai

Chinese (Simplified)EnglishThai

Chinese (Simplified)EnglishThai

สัญญาก่อสร้าง มีกี่รูปแบบในไทยแล้วรายละเอียดเป็นอย่างไร

สัญญาก่อสร้าง มีหลายประเภท แล้วแต่การเลือกใช้ของเจ้าของงาน สัญญาการก่อสร้าง แต่ละประเภทนั้นก็จะมีทั้งข้อดี ข้อเสียแตกต่างกันออกไป และสัญญาที่ดีจะต้องมีเนื้อชัดเจน สามารถปฏิบัติได้จริง มีความเป็นธรรมต่อผู้ที่กี่ยวข้องทุกฝ่าย ตามประเภทของงานก่อสร้างนั้นๆ

การซื้อขาย

การซื้อขาย หมายถึง การแลกเปลี่ยนระหว่างทรัพย์สินกับเงินตรา ฝ่ายหนึ่งมีทรัพย์สินอีกฝ่ายหนึ่งมีเงินตรา เมื่อนำมาแลกเปลี่ยนกันจึงเดการซื้อขายขึ้น ถ้าหากการซื้อขายเป็นการแลกเปลี่นทรัพย์สินทั้งคู่ไม่เรีนกว่าการซื้อขายแต่เรียกว่าการ “แลกเปลี่ยน” ซึ่งถือเป็นสัญญาอีกประเภทหนึ่งแตกต่างไปจากสัญญาซื้อขาย ประมวลกฏหมายแพงและพานิชย์บัญญัติ ไว้ว่า “อันว่าการซื้อขายนั้นคือ สัญญาที่บุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะจ่ายราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย”
ลักษณะสำคัญของสัญญาซื้อขาย
สัญญาซื้อขายมีลักษณะสำคัญดังนี้
1.เป็นสัญญาที่เกิดจากบุคคล 2 ฝ่ายค้อ ฝ่ายหนึ่งเป็นผู้ซื้อ อีกฝ่ายหนึ่งเป็นผู้ขาย วัตถุประสงค์ชอบด้วยกฏหมาย คำเสนอซื้อและขายตรงกัน
2.เป็นสัญญาต่างตอบแทน หมายถึง ผู้ซื้อและผู้ขายต่างตอบแทนซึ่งกันและกัน ผู้ขายตอบแทนผู้ซื้อโดยโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ให้ ผู้ซื้อตแบแทนผู้ขายโดยชำระเงินให้
3.ไม่มีแบบแห่งสัญญา คือเป็นการซื้อขายสังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา จะสมบูรรณ์เมื่อมีการตกลงซื้อขายกันเว้นแต่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษนั้น จะสมบูรณ์ต้องมีแบบแห่งสัญญา คือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

รูปแบบสัญญาก่อสร้างที่นิยมใช้ในประเทศไทย

1. สัญญาจ้างก่อสร้างแบบเหมารวม (Lump Sum Contract)

เป็นสัญญาที่นิยมใช้กันโดยทั่วไป มีการตกลงจ้างแบบใช้ราคาเหมา รวมค่าวัสดุ ค่าแรงงาน ค่าบริหารจัดการ กำไร ภาษี และ ค่าใช้จ่ายอย่างอื่นหมดแล้ว การจ้างแบบนี้ผู้ว่าจ้างจะทราบว่าต้องใช้เงินทั้งหมดเป็นจำนวนเท่าใดตั้งแต่เริ่มต้น บางครั้งสัญญาแบบนี้จะเหมาเฉพาะค่าแรงหรือบางสัญญาก็เหมาทุกอย่างแต่ยกเว้นวัสดุบางรายการ

ข้อดี : ผู้ว่าจ้างรู้มูลค่าการดำเนินงานที่แน่นอน ได้งานครบถ้วนตามกำหนดและแบบ สามารถตรวจสอบผลงานได้ง่าย

ข้อเสีย : การเปลี่ยนแปลงหรือ ปรับปรุงแก้ไขแบบทำได้ยาก ผู้รับจ้างต้องรับความเสี่ยงของการผันผวนของราคาวัสดุ ค่าแรงงาน

*สัญญาประเภทนี้เหมาะกับงานที่มีแบบก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ครบถ้วน พร้อมรายการวัสดุที่จะใช้ ค่าแรง และ ค่าดำเนินการ

 

2. สัญญาจ้างแบบราคาต่อหน่วย (Unit Price Contract)

เป็นการตกลงราคาต่อหน่วยทุกรายการที่จะมีในการก่อสร้าง เริ่มจัดจ้างในช่วงที่ร่างแบบเบื้องต้น ไม่ต้องรอให้แบบแล้วเสร็จ
จึงค่อยดำเนินการหาผู้รับเหมา โดยประมาณปริมาณงานเบื้องต้นเป็นส่วน แล้วคิดค่าใช้จ่ายตามจริงบวกค่าดำเนินการ

ข้อดี : สามารถเริ่มงานได้โดยที่ไม่ต้องรู้ปริมาณงานที่แน่นอน และจ่ายเงินให้ผู้รับจ้างได้ใกล้เคียงกับผลงานจริง

ข้อเสีย : จะทราบมูลค่างานต่อเมื่อทำสัญญาแล้ว งบการดำเนินการอาจคลาดเคลื่อนได้ หากคำนวณผิดจะทำให้งบเปลี่ยนแปลง

*การว่าจ้างลักษณะนี้ไม่ค่อยเป็นที่นิยมเพราะผู้ว่าจ้างไม่รู้ว่าเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ จะต้องชำระราคาทั้งหมดเป็นเงินจำนวนเท่าใด เหมาะกับงานที่ผู้ว่าจ้างต้องการที่จะเริ่มงานก่อสร้างโดยเร็ว ไม่ต้องการรอให้กระบวนการออกแบบแล้วเสร็จ

 

3. สัญญาจ้างออกแบบรวมก่อสร้าง (Design-build Contract)

ผู้ว่าจ้างรวมการออกแบบและการก่อสร้างไว้ที่ผู้รับจ้างรายเดียว กำหนดเพียงว่าต้องการก่อสร้างอาคารแบบไหน
จากนั้นทำการตกลงราคา โดยผู้รับจ้างจะออกแบบ ทำแบบก่อสร้าง จัดหาวัสดุแรงงาน ทุกขั้นตอนจนเสร็จสมบูรณ์

ข้อดี : ระยะเวลาก่อสร้างจะแล้วได้อย่างรวดเร็วทันกำหนดเวลา มีผู้รับผิดชอบชัดเจนเพราะผู้ออกแบบและผู้รับเหมาคือกลุ่มเดียวกัน

ข้อเสีย : มูลค่าสัญญาสูงเนื่องจากผู้รับจ้างต้องเพิ่มค่าความเสี่ยง เช่น ราคาวัสดุ ปริมาณ

*การว่าจ้างลักษณะนี้เหมาะกับ ผู้ว่าจ้างที่ต้องการรวมเอาการออกแบบและการก่อสร้างไว้ที่ผู้รับเหมารายเดียวในลักษณะของการจ้างครั้งเดียวเสร็จทุกขั้นตอน

 

4. สัญญาเหมาจ้างแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey Contract)

คือผู้รับจ้างเหมารวมทั้งการหาเงินทุน เทคโนโลยี ออกแบบและดำเนินการก่อสร้างจนเสร็จ โดยผู้ว่าจ้างสามารถผ่อนชำระค่าก่อสร้างหลังงานเสร็จแล้วโดยไม่ต้องลงทุนเบื้อต้นก็ได้ เหมาะกับโครงการใหญ่ที่ต้องใช้เทคโนโลยีหรือเงินทุนสูง

ข้อดี : ใช้ประโยชน์จากงานได้โดยไม่ต้องลงทุนก่อน สัญญาก่อสร้าง

ข้อเสีย : มูลค่าก่อสร้างสูง เสี่ยงเรื่องอัตราเงินแลกเปลี่ยน อัตราดอกเบี้ย เป็นต้น

*การว่าจ้างลักษณะนี้ไม่ได้ใช้กันทั่วไป เหมาะกับการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ ที่มีเทคโนโลยีสูง

5. สัญญาจ้างแบบคิดค่าใช้จ่ายทั้งหมดบวกเงินเพิ่มพิเศษ (Cost-plus Contract)

สัญญาประเภทนี้ ผู้รับเหมาตกลงที่จะทำงานทั้งหมดตามที่ระบุในสัญญา และผู้ว่าจ้างจะชำระค่าจ้างให้ผู้รับจ้าง โดยจะได้รับเงินตามค่าใช้จ่ายจริง บวกกับเงินส่วนเพิ่มตามที่ตกลงกันไว้ เช่น ค่าดำเนินการ หรือกำไร นำมาเฉลี่ยกันทั้งสองฝ่าย ผู้ว่าจ้างต้องระบุเงื่อนไขให้ชัดเจนว่ารวมอะไรบ้าง และไม่รวมอะไรบ้าง เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากความผันผวนของมูลค่าการก่อสร้าง

ข้อดี : สามารถทำสัญญาได้ทันที ไม่ต้องมีแบบหรือรายละเอียดมาก ลดความเสี่ยงของผู้รับจ้างในช่วงที่มูลค่าวัสดุมีความผันผวนมาก

ข้อเสีย : มูลค่าก่อสร้างอาจคลาดเคลื่อน ผู้ว่าจ้างต้องคุมค่าใช้จ่ายโดยเข้มงวด

*การว่าจ้างลักษณะนี้ เหมาะกับงานก่อสร้างที่มีความซับซ้อนสูง สามารถใช้กับงานที่ผู้ว่าจ้างไม่ต้องการรอกระบวนการออกแบบให้แล้วเสร็จ แต่จะต้องระบุให้ชัดเจนในเรื่องของขอบเขตเท่าใดที่สามารถเบิกได้

 

โดยปกติการบริหารสัญญาของผู้รับเหมา และผู้ว่าจ้าง ส่วนใหญ่จะบันทึกข้อมูลใน excel หรือเก็บข้อมูลในรูปแบบของกระดาษทำให้เกิดปัญหา ไม่สามารถ ดูประวัติของสัญญาย้อนหลังได้ ไปจนถึงการแนบเอกสาร ตรวจผลงาน แต่ละโครงการ เอกสารอาจสูญหายจากการไม่เก็บข้อมูลในระบบ และในส่วนของการเบิกเงินงวดถัดไปทำให้ผู้รับเหมา หรือผู้ว่าจ้างต้องยุ่งยากกับการค้นหาเอกสารข้อมูลสัญญา เอกสารการเบิกเงินงวดเก่าซึ่งอาจเกิดความผิดพลาดของข้อมูลได้

สำหรับองค์กรที่ต้องการ Document and Content Management Solution ที่สมบูรณ์แบบ พร้อม Professional Services ที่มีประสบการณ์ Implement Alfresco มามากกว่า 100 โครงการณ์ สามารถติดขอคำปรึกษากับ K&O Systems

ทั้งนี้บริษัทเคแอนด์โอ จึงได้มุ่งเน้นการจัดการแก้ไขปัญหา จัดการเอกสาร ด้านเอกสารขององค์กรมาอย่างยาวนาน และ ให้ความสำคัญกับด้านงานเอกสาร ต่อลูกค้าเป็นอย่างดี จนถึงปัจจุบันก็ได้ความยอมรับจากองค์กร ขนาดใหญ่ ขนาดกลาง และขนาดเล็กมากมาย จึงใคร่ขออาสาดูและปัญหาด้านเอกสารให้กับองค์กรของท่านอย่างสุดความสามารถ เพราะเราเป็นหนึ่งในธุรกิจ ระบบจัดเก็บเอกสาร ที่ท่านไว้ใจได้

สนใจรับคำปรึกษาด้านวางระบบจัดการเอกสารอิเล็กทรอนิกส์  EDMS โดยทีมงานผู้เชี่ยวชาญจาก K&O ที่มีประสบการณ์มากว่า 15 ปี รวมถึงซอฟต์แวร์ระดับโลก ติดต่อ 0 2 – 8 6 0 – 6 6 5 9

Related Articles